מדריך למוכר דירה

 
מדריך למוכר דירה/ נכס מקרקעין
(לאחר החתימה על חוזה מכר)

מאת: משה כדריה – עורך דין, נוטריון ומגשר

תוכן
1. הוראות כלליות:
2. חתימה על מסמכים לצורך קבלת משכנתא על ידי הקונה:
3. תשלומים וקבלות:
4. פעולות לביצוע במקרה שהעסקה חייבת במס שבח ו/או לצורך קבלת הפטור:
5. פעולות לביצוע בסמוך לפני מועד מסירת החזקה בדירה:
6. בעת מסירת החזקה בנכס,
7. נספח א': נוסח קבלה לתשלום על חשבון מחיר הדירה:
8. נספח ב': נוסח כתב קבלה לתשלום אחרון:


1. הוראות כלליות:


א. יש לשמור ולתייק בתיק מסמכים מיוחד כל מסמך או העתק המסמך או העתק מסמך, חוזה, קבלה, אישור וכדומה, הנוגעים לעסקה.

ב. מומלץ לצלם ולשמור כל מסמך גם אם היום הוא נראה לך לא רלבנטי.

ג. יש לשמור את תיק המסמכים לצמיתות ובהישג יד, מכיוון שיתכן ותזדקק לו בעתיד כדי להבטיח ו/או להוכיח את זכויותיך ויהיה קשה לעיתים לשחזר מסמך שהלך לאיבוד.

ד. זכור! מסמך שהיום נראה לך חסר חשיבות, מחר יהיה בעל חשיבות מכרעת!


2. חתימה על מסמכים לצורך קבלת משכנתא על ידי הקונה:


א. במידה והקונה נזקק למשכנתא מהבנק לצורך מימון הנכס, תידרש לאחר חתימת החוזה (בדרך כלל – לאחר שקיבלת לפחות 20% -
10% ממחיר הנכס), לחתום על מסמכים מקובלים שהבנק ידרוש לצורך מתן ההלוואה לקונה, כגון: כתב התחייבות מוכר, אישור על גובה הסכומים ששולמו לך על ידי הקונה על חשבון מחיר הנכס, אישור פרטי חשבונך בבנק, וכדומה).

ב. יש לוודא שהמסמכים שאתה נדרש לחתום עליהם מתאימים לעסקה ולהעביר אותם בהקדם לקונה – על מנת שיטפל ברישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין לטובת הבנק, ברישום משכון בלשכת רשם המשכונות (לפי הענין) ובהחזרת המסמכים לבנק – על מנת שלא יהיה עיכוב בהעברת כספי ההלוואה מהבנק ישירות אליך.

ג. מומלץ להתייעץ עם עורך הדין לגבי כל מסמך שהבנק דורש את חתימתך עליו!

ד. בנוסף, יהא עליך לאפשר לשמאי מטעם הבנק לבקר בנכס לצורך מתן חוות דעת השמאי לגבי שווי הנכס.

3. תשלומים וקבלות:


א. על כל תשלום שתקבל מהקונה על חשבון מחיר הנכס יש לדאוג למסור לקונה קבלה מתאימה ולציין בה את התאריך ושעת התשלום, והסכום בשקלים ששולם (ובמקרה שבו נקבע מחיר הדירה במטבע חוץ – גם את הסכום במט"ח, ואת שער הדולר בעת התשלום).

(1) יש לשמור קבלה זו לצמיתות, וזאת גם כדי להקל את חישובי יתרת התמורה שתשולם לך בגין הנכס, בעת שתקבל את התשלום האחרון ותמסור את החזקה בנכס לקונה.

(2) במידת האפשר, מומלץ לצלם את השיקים שקיבלת כתשלום.

(3) נוסח מומלץ לעריכת קבלה מצורף – נספח א'.

ב. חשוב ביותר! התשלום האחרון תמורת הנכס לעולם חייב להיות בשיק בנקאי ו/או בהעברה בנקאית ו/או במזומן. במקרה של שיק בנקאי, מומלץ לאמת אותו מול הבנק מושך השיק.

4. פעולות לביצוע במקרה שהעסקה חייבת במס שבח ו/או לצורך קבלת הפטור:


א. חלק מהעסקאות של מכירת דירות מגורים פטורות ממס שבח, בשל עילות פטור שונות הקיימות בחוק, שהעיקריות בהן הן:

(1) פטור לבעל דירה יחידה אשר חלפו למעלה מ- 18 חודשים מאז נרכשה.

(2) פטור למוכר דירה שהתקבלה בירושה (בתנאי שהמוכר הנו בן הזוג או צאצא של המוריש, ולמוריש הייתה דירה אחת בלבד).

(3) פטור חד פעמי בתנאים מסוימים למכירת שתי דירות לצורך רכישת דירה גדולה יותר.

ב. החל מיום 01.01.2014 מוטל מס שבח על מוכר דירה, שבבעלותו יותר מדירה אחת, ובוטל הפטור האוטומטי למכירת דירה פעם בארבע שנים.
עם זאת, נקבעו הוראות מקלות לחישוב המס, כאשר השבח היחסי שנצבר עד 31.12.2013 יהיה פטור ממס, ורק השבח היחסי שנצבר מיום 01.01.2014 יחויב במס שבח של 25% (מס מוטב).
הוראות אלה מאפשרות לעתים חלון הזדמנויות למכירת דירה תוך חיוב במס שבח סמלי או מינימלי, גם למוכר שלא היה זכאי לפטור ממס שבח אילו מכר דירה לפני 01.01.2014.

ג. יש לשים לב, כי מוכר שאינו עומד בתנאים שנקבעו בחוק, יחויב במס שבח מלא על מלוא השבח שנצבר בכל שנות החזקתו בנכס, ובשיעורים גבוהים.

ד. מומלץ לבדוק את זכאותך לפטור ממס שבח או לחיוב במס מוטב לפני חתימת חוזה מכירת הדירה.

ה. בדרך כלל חותם המוכר על טפסי ההצהרה והדיווח למס שבח כולל הבקשה לפטור ממס שבח (או על שומה עצמית למס שבח) כבר בעת חתימת חוזה המכר. אם לא נחתמו באותו מעמד, יש לפעול לחתימת הבקשה והגשת הדיווח למס שבח מוקדם ככל האפשר.

ו. לעתים נדרש המוכר להמציא מסמכים נוספים להוכחת הזכאות לפטור, או לצורך חישוב המס, או לצורך הדיווח, ובהם:

(1) חוזה הרכישה.

(2) נסח רישום ו/או אישורי זכויות מהחברה המשכנת ו/או מינהל/ רשות מקרקעי ישראל.

(3) צו ירושה (אם הדירה התקבלה בירושה).

(4) חשבון ארנונה אחרון.

ז. במקרה שהעסקה היא למכירה של נכסים אחרים שאינם דירות מגורים – ובמקרים בהם הדירה הנמכרת אינה זכאית לפטור – מוטלת על המוכר החובה להמציא לעורך הדין מסמכים ואישורים נוספים לצורך חישוב מס השבח והקטנת החיוב, כגון:

(1) חוזה הרכישה.

(2) אישור על תשלום מס רכישה בעת הרכישה.

(3) קבלה בגין שכר טרחת עורך דין ודמי תיווך ששולמו בעת הרכישה.

(4) קבלות על תשלום מס רכוש, מסים עירוניים, היטלי פיתוח (כבישים, מדרכות, ביוב, תיעול, וכדומה), היטל השבחה.

(5) קבלות על שיפוצים ושיפורים בנכס (ארונות מטבח, החלפת צנרת, דוד שמש, ועוד).

(6) ריבית ששולמה עבור משכנתא שנלקחה למימון הרכישה או השיפוצים.

ח. זכור: דיווח מוקדם למס שבח יאפשר לקבל את הודעת השומה ו/או הפטור ממס שבח והאישור להעברת הדירה על שם הקונה מוקדם ככל האפשר, ויחסוך במקרים רבים את הצורך להפקיד סכומי כסף בפיקדון בידי עורך הדין, לצורך הבטחת תשלום המס והמצאת האישורים.

ט. הדיווח מבוצע לרוב בצורה ממוחשבת, ובמקרה שקיים חיוב במס שבח נערכת שומה עצמית וסכום המס לפי השומה העצמית משולם בדרך כלל כנגד קבלת אישור מס שבח להעברה בטאבו (תשלום בשובר מקדמה)..

5. פעולות לביצוע בסמוך לפני מועד מסירת החזקה בדירה:


א. יש לוודא עם עורך הדין, כי התקבלו כל המסמכים ואישורי המסים אשר עליך, המוכר, להמציא כנגד קבלת יתרת מחיר הדירה, כגון:

(1) אישור על תשלום או פטור ממס שבח מקרקעין.

(2) אישור הרשות המקומית המיועד לרשם המקרקעין ומעיד כי לא רובצים חובות של המוכר לרשות המקומית (כולל אשור לעניין היטל השבחה – אישור זה מתקבל ברשויות קטנות מהוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ובעיריות – האישור משולב ביחד עם אישור הרשות המקומית).
בעניין זה נעיר כמה הערות:

(א) יש להקפיד לדרוש אישורים המופנים ללשכת רישום המקרקעין: "אישור לטאבו". הנפקת האישורים כרוכה בדרך כלל בתשלום לא גבוה.

(ב) יש לדאוג כי תוקף האישור יהיה עד למועד מסירת החזקה בדירה לקונה, אחרת יהא עליך להאריך את תוקף האישור בסמוך לפני המסירה.

(ג) מומלץ לפנות לקבלת אישורי עירייה והיטל השבחה כבר בסמוך לאחר חתימת החוזה, ולא להשאיר את הטיפול בקבלת האישורים הללו לרגע האחרון.

(ד) לעתים קרובות המצאת האישור כרוכה במעין "טופס טיולים" בין מחלקות הרשות, לבדיקה כי אין חוב במחלקה כלשהי ברשות המקומית, או בעריכת שומה להיטל השבחה, או במשלוח פקח לבדיקה כי אין חריגות בניה – והדבר עלול להמשך זמן רב (לעתים חודש ימים ויותר).

(ה) כמו כן, ייתכן ותרצה להגיש השגה על גובה החיוב או לערוך בירור או לאתר קבלה כי שילמת כבר חיוב מסוים, ועדיף לעשות זאת בלי לחץ זמן.

(ו) המלצה זו תקפה במיוחד לגבי מכירה של דירות בבתים בבניה נמוכה, דירות בקומת הקרקע או בקומה העליונה בבניין, ומגרשים – הואיל ובנכסים כאלה קיים סיכוי גבוה יותר שיחול חיוב בהיטל השבחה, אך קיימים לא מעט מקרים בהם קיים חיוב כזה גם בדירות "רגילות", כאשר המוכר אינו ער לכך (למשל: כאשר יש זכות לבניית פרגולה, עליית גג, חדר על הגג, מרתף וכדומה).

(ז) זכור, כי לעתים תוכל לבקש פטור מתשלום מסי הארנונה לתקופה בה הנכס ריק ואינו בשימוש, ופטור כזה ניתן בדרך כלל רק לגבי התקופה מיום ההודעה לרשות, כך שניתן לנצל את הביקור ברשות כדי לדווח על נכס ריק.

(3) אישור רשות/ מינהל מקרקעי ישראל (אם נדרש).

(4) אישורים אחרים, אם נדרשים, לפי מהות העסקה (למשל: אישור ועד הבית, אישור חברת הניהול, אישור החברה בעלת הבית או האגודה השיתופית או מחכיר אחר, ועוד).

ב. יש לזכור, כי במידה וחסר אישור מסוים, ייתכן כי חלק מהתשלום האחרון שישלם הקונה יופקד בנאמנות, להבטחת המצאת האישור החסר ולהבטחת תשלום החיובים שיהיו כרוכים בהמצאת האישור.

ג. יש לתאם עם הקונה ביקור בדירה, בו תיבדק הדירה ע"י הקונה ויירשם מצב מוני המים, החשמל והגז.

ד. לאחר מכן, יש לתאם עריכת "סיבוב" עם הקונה בגופים שונים כגון:

(1) חברת חשמל (ניתן לשנות את שם הצרכן על שם הקונה בטלפון 103 – כאשר יש למסור את מספר הצרכן ואת קריאת המונה).

(2) עירייה/ הרשות המקומית (יש להביא קריאת מד המים) – לקבלת אישור המועצה המקומית ואישור היטל השבחה (אם טרם התקבל) או להארכת תוקפו. יש להקפיד לדרוש אישורים המופנים ללשכת רישום המקרקעין: "אישור לטאבו". הנפקת האישורים כרוכה בדרך כלל בתשלום.

(3) חברת הגז (כולל העברת פיקדון הגז ע"ש הקונה – והקונה ישלם לך את סכום הפיקדון שהועבר על שמו).

(4) ועד הבית וכו'.

ה. בהזדמנות זו אתה המוכר תסגור חשבונות בגופים הנ"ל והקונה יפתח חשבון חדש על שמו.

ו. "סיבוב" זה נועד, בין השאר, לסיים את כל ההתחשבנויות בין הצדדים לעסקה עוד לפני התשלום האחרון תמורת הדירה.

6. בעת מסירת החזקה בנכס


א. התשלום האחרון בגין יתרת המחיר משולם בדרך כלל בשיק בנקאי ו/או בהעברה בנקאית ו/או במזומן – בהתאם לקבוע בהסכם – ומשולם במעמד וכנגד קבלת החזקה בנכס.

ב. בעת מסירת החזקה בנכס, כנגד התשלום האחרון, יש לערוך מסמך מסודר בו יאשרו הצדדים לעסקה, כי המוכר קיבל את כל המגיע לו תמורת הדירה בהתאם לחוזה ואילו הקונה יאשר כי קיבל את החזקה בדירה בהתאם לחוזה.

ג. בנספח להלן יוצג נוסח מוצע למסמך שייערך וייחתם בין הצדדים במעמד התשלום האחרון – נספח ב'.

ד. יש לשמור על עותק ממסמך זה בתיק.

ה. כמו כן יימסר עותק ממסמך זה לעורך הדין המטפל בעסקה, יישמר בידיו, ויהווה אסמכתא לעורך הדין לעשות שימוש בייפוי הכוח הבלתי חוזר ו/או בשטרי המכר המצויים בידיו, לצורך העברת הנכס על שם הקונה.

ו. מסמך סופי זה יש לשמור לצמיתות בתיק!

בהצלחה!


ההנחיות דלעיל הנן כלליות בלבד, אינן חסינות מטעויות או השמטות,
אין להסתמך עליהן בביצוע או בהימנעות מביצוע פעולה כלשהי,
ואין בהן כדי להחליף יעוץ משפטי.

נספחים:
א. נוסח קבלה לתשלום על חשבון מחיר הדירה.
ב. נוסח כתב קבלה לתשלום אחרון.


7. נספח א': נוסח קבלה לתשלום על חשבון מחיר הדירה:


קבלה

אני, (המוכר) , מאשר בזה שקיבלתי היום, _________, מאת (הקונה) , סכום של _________ ₪ (במילים: __________________ שקלים חדשים) כתשלום (שני, שלישי וכו') על חשבון מכירת הדירה ברחוב _______ מספר _____ בעיר _________ הידועה כחלקה _______ בגוש _______ לפי סעיף ______ לחוזה מיום ___________.

הסכום התקבל כדלקמן:

א. במזומן: _________ ₪.


ב.
בשיק מס' ______ בנק _______ ע"ס ______ ₪.
ג. בשיק בנקאי מס' ______ בנק _______ ע"ס ______ ₪.

ד. בהעברה בנקאית לחשבון המוכר מס' _______ בבנק _______ סניף ______ ע"ס ________ ש"ח

צילום השיקים / ההעברה מצורף בזה.


ולראיה באתי על החתום:

חתימת המוכר_______________


8. נספח ב': נוסח כתב קבלה לתשלום אחרון:


אישור וקבלה שנערך ונחתם בתאריך: __________

1. אנו, הח"מ, _______ (להלן: "המוכרים") מאשרים בזה שקיבלנו היום מאת ה"ה _________ (להלן: "הקונים") סכום כולל של _______ ₪, לפי הפירוט, כדלקמן:

א. יתרת מחיר הדירה, בסך ____________ ₪.

ב. (אם התמורה נקובה בדולרים: יתרת מחיר הדירה ______ $ ארה"ב, לפי שער יציג ________ ₪ ל- 1 $, ובסה"כ __________ ₪.)

ג. פיקדון לגז בסך ________ ₪.

ד. מסי עירייה ששולמו ע"י המוכרים עבור הקונים, בסך _______ ₪.

2. הסכום נתקבל כדלקמן:

א. במזומן: _______ ₪.

ב. בשיק בנקאי מס' _______ בנק ________ ע"ס _______ ₪.

ג. בהעברה בנקאית לחשבון המוכר מס' _____ בבנק _______ סניף _____ ע"ס ______ ₪.

ד. בשיק בנקאי מס' _____ בנק ______ ע"ס _____ ₪ משוך לפקודת עו"ד ________. סכום זה יוחזק בפיקדון בהתאם להוראות סעיף _______ לחוזה, עד לקבלת האישורים.

צילומי השיקים / ההעברה הנ"ל מצ"ב.

3. בזאת אנו, המוכרים, מאשרים שקיבלנו מהקונים את מלוא מחיר הדירה שמכרנו לקונים לפי החוזה מיום ________, דירה ברח' _________ מספר ____ בעיר: _________ הידועה כחלקה ________ בגוש ________.

4. אנו, המוכרים, מוסרים בזה את מפתחות הדירה ואת החזקה בדירה לקונים, אשר יהיו רשאים להעביר את הדירה על שמם.

5. הקונים מאשרים כי הם מקבלים בזה את מפתחות הדירה ואת החזקה בדירה לשביעות רצונם, לאחר שהדירה נבדקה היום על ידם.

6. המוכרים מאשרים בזה לעו"ד (עו"ד המוכרים) להעביר לעו"ד (עו"ד הקונים) ו/או לקונים את ייפויי הכוח הבלתי חוזרים ואת שטרי המכר החתומים שהופקדו בידיו על מנת שייעשה בהם שימוש לשם העברת הדירה על שם הקונים. / הקונים מאשרים קבלת ייפויי הכוח ושטרי המכר, וכן אישורי מס שבח, ואישור הרשות המקומית, כולל אישור היטל השבחה המופנה לרשם המקרקעין, בתוקף עד ליום ______.

7. המוכרים מודיעים בזה לקונים כי כתובתם לאחר מסירת החזקה בדירה היא ברח' _______.

8. הערות נוספות:

א. מצב מונים בדירה: חשמל: _____ מים: _____ גז: ______. המוכר ישלם את החשבונות שיגיעו בגין הצריכה עד מונים אלה והקונה ישלם בגין הצריכה ממונים אלה ואילך.

ב. המוכר יעביר את פיקדון הגז ע"ש הקונה והקונה ישלם למוכר את החזר הפיקדון המגיע למוכר מחברת הגז.

ולראיה באו הצדדים על החתום:

המוכרים הקונים