מדריך לרוכש דירה / נכס מקרקעין
(לאחר החתימה על חוזה רכישה)
מאת: משה כדריה – עורך דין, נוטריון ומגשר
תוכן.
1. כללי
2. קבלת משכנתא על ידי הקונה:

1. כללי:


א. יש לשמור ולתייק בתיק מסמכים מיוחד כל מסמך או העתק מסמך, חוזה, קבלה, אישור וכדומה, הנוגעים לעסקה בה התקשרת.

ב. מומלץ לצלם ולשמור כל מסמך גם אם היום הוא נראה לך לא רלבנטי.
זכור! מסמך שהיום נראה לך חסר חשיבות, מחר יהיה בעל חשיבות מכרעת!

ג. יש לשמור את תיק המסמכים לצמיתות ובהישג יד, מכיוון שיתכן ותזדקק לו בעתיד כדי להבטיח ו/או להוכיח את זכויותיך, כולל לצורך מכירת הנכס בעתיד, ויהיה קשה (ולעתים בלתי אפשרי) לשחזר מסמך שהלך לאיבוד.

2. קבלת משכנתא על ידי הקונה:


א. במידה והינך נזקק למשכנתא לצורך מימון מחיר הדירה שרכשת, הנך מתבקש להתחיל ולטפל בקבלת המשכנתא מוקדם ככל שניתן, כדי שתוכל לסיים את ההליכים ולקבל את הכספים במועד.

ב. נא להקפיד להעביר מבעוד מועד למוכר או לעורך הדין המטפל מטעם המוכר בעסקה את כל המסמכים הנדרשים על ידי הבנק, לרבות מסמכים שהמוכר נדרש לחתום עליהם (כתב התחייבות לרישום משכנתא, אישור פרטי חשבון בנק, אישור בדבר גובה הסכומים ששולמו על חשבון מחיר הדירה, וכדומה), ולדאוג כי המסמכים ייחתמו בהקדם.
יש למסור גם את פרטי ההתקשרות עם הפקיד/ה המטפל/ת בבנק המשכנתאות (שם, טלפון, טל' נייד, פקסימיליה, אי-מייל) – לצורך מו"מ במידת הצורך לגבי נוסח כתב ההתחייבות ושאר מסמכים עליהם נדרשת חתימת המוכר.

ג. לאחר חתימת המוכר יש להחתים את הבנק על התיקונים שהוכנסו במסמכים, ולדאוג לרישום השעבוד לטובת הבנק (הערת אזהרה) בלשכת רישום המקרקעין.

ד. עליך, הקונה, לחתום בפני נוטריון על ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר (כרוך בתשלום).

ה. יש לחתום על מסמכים לצורך רישום שעבוד לטובת הבנק (הודעת משכון) ולדאוג לרישום השעבוד לטובת הבנק ברשם המשכונות.

ו. יש לתאם עם המוכר ועם השמאי מטעם הבנק מועד לביקור שמאי מקרקעין בנכס, לצורך מתן חוות דעת השמאי לגבי שווי הנכס. יש למסור לשמאי העתק מחוזה המכר ומנסח הרישום, ומסמכים נוספים שיידרשו ע"י השמאי, בהתאם לאופי העסקה (תשריט ותקנון הבית המשותף, היתר בניה וכו').

3. תשלומים וקבלות:


א. על כל תשלום שתשלם למוכר על חשבון מחיר הנכס יש לדאוג לקבל מהמוכר קבלה מתאימה ולציין בה את התאריך ושעת התשלום, והסכום בשקלים ששולם (ובמקרה שבו נקבע מחיר הדירה במטבע חוץ - גם את הסכום במט"ח, ואת שער הדולר בעת התשלום).

(1) יש לשמור קבלה זו לצמיתות, וזאת גם כדי להקל על חישוב יתרת התמורה שעליך לשלם בגין הנכס, בעת התשלום האחרון וקבלת החזקה בנכס.

(2) במידת האפשר, מומלץ לצלם את השיקים שנמסרו כתשלום.

(3) נוסח מומלץ לעריכת קבלה מצורף –נספח א'.

ב. חשוב ביותר! התשלום האחרון תמורת הנכס יבוצע בשיק בנקאי ו/או בהעברה בנקאית ו/או במזומן.

4. תשלום מס רכישה:


א. עליך לשלם במועד הקבוע בחוק את מס הרכישה החל על העסקה. המועד החוקי לתשלום הנו בדרך כלל 60 יום ממועד חתימת החוזה או ממועד מוקדם יותר (המועד בו נחתם זיכרון הדברים או שולם התשלום הראשון למוכר).

ב. במידה ואתה פטור באופן חלקי או מלא ממס רכישה (כגון: עולה חדש, נכה, העברה ללא תמורה לקרוב, העברה אגב גירושין), עליך להמציא מבעוד מועד לעורך הדין את המסמכים המקנים לך הנחה או פטור ממס רכישה.

ג. אם הדירה הנרכשת הנה דירתך היחידה, או אם יש לך דירה אחת נוספת ותמכור את הדירה הנוכחית בתוך 18 חודשים ממועד הרכישה (ובמקרה שהדירה הנרכשת נרכשה מקבלן וטרם הושלמה בנייתה – בתוך שנה ממועד מסירת הדירה), תחויב במס רכישה בסכום מופחת:

(1) במקרים רבים, בהם שווי הדירה אינו עולה על הסכום שנקבע בחוק, סכום המס יהיה אפס.

(2) הסכום המקנה פטור ממס מתעדכן מדי שנה לפי המדד, ועומד בשנת 2018 על 1,664,520 ₪, כאשר רק בגין הסכום העודף על סכום זה מוטל מס רכישה בשיעור 3.5% עד 5.0% (בדירות יקרות הסכום יכול לעלות עד 10%).

ד. כאשר נרכשת דירה נוספת, מס הרכישה הנו בשיעור של 8% ויותר.

ה. ללא אישור על תשלום מס הרכישה לא ניתן יהיה להשלים את רישום הדירה על שמך.

5. פעולות לביצוע בסמוך לפני מועד מסירת החזקה בדירה:


א. יש לוודא עם עורך הדין, כי התקבלו כל המסמכים ואישורי המסים אשר על המוכר להמציא כנגד קבלת יתרת מחיר הדירה, כגון: אישור על תשלום או פטור ממס שבח מקרקעין, אישור הרשות המקומית והועדה המקומית לתכנון ולבניה המיועד לרשם המקרקעין ומעיד כי לא רובצים חובות על המוכר לרשות המקומית.

ב. במידה וחסר אישור מסוים, ייתכן כי יהא עליך להפקיד חלק מהתשלום האחרון בנאמנות, להבטחת המצאת האישור החסר.

ג. יש לתאם עם המוכר ביקור בדירה, בו תיבדק הדירה על ידך – כדי לוודא כי הדירה נמסרת לך במצב כפי שהוסכם עליו בעת חתימת חוזה המכר – ויירשם מצב מוני המים, החשמל והגז.

ד. לאחר מכן, יש לתאם עם המוכר עריכת "סיבוב" בגופים שונים כגון: חברת חשמל (ניתן להעביר שם בטלפון 103 – כאשר יש למסור את מספר הצרכן ואת קריאת המונה, והמוכר ישלם את חובו בכרטיס אשראי), עירייה (יש למסור קריאת מונה מים), חברת הגז (כולל העברת פיקדון הגז על שם הקונה), ועד הבית (או חברת הניהול) וכו'.

(1) בהזדמנות זו המוכר יסגור חשבונות בגופים הנ"ל והקונה יפתח חשבון חדש על שמו.

(2) "סיבוב" זה נועד, בין השאר, לסיים את כל ההתחשבנויות בין הצדדים לעסקה עוד לפני התשלום האחרון תמורת הדירה.

ה. רק לאחר בדיקת הנכס פעם נוספת – בדיקה שתיערך ביום מסירת החזקה ולאחר שהמוכר פינה את הדירה ומיטלטליו מהדירה – יש לשלם את התשלום האחרון, המשולם כנגד קבלת החזקה בדירה.

6. ביצוע התשלום האחרון ומסירת החזקה:


א. התשלום האחרון בגין יתרת המחיר משולם בדרך כלל בשיק בנקאי ו/או בהעברה בנקאית ו/או במזומן – בהתאם לקבוע בהסכם – ומשולם במעמד וכנגד קבלת החזקה בנכס.

ב. בעת מסירת החזקה בנכס, כנגד התשלום האחרון, יש לערוך מסמך מסודר בו יאשרו הצדדים לעסקה, כי המוכר קיבל את כל המגיע לו תמורת הדירה בהתאם לחוזה ואילו הקונה יאשר כי קיבל את החזקה בדירה בהתאם לחוזה.

ג. בנספח להלן יוצג נוסח מוצע למסמך שייערך וייחתם בין הצדדים במעמד התשלום האחרון – נספח ב'.

ד. כמו כן יימסר עותק ממסמך זה לעורך הדין המטפל בעסקה, יישמר בידיו, ויהווה אסמכתא לעורך הדין לעשות שימוש בייפוי הכוח הבלתי חוזר ו/או בשטרי המכר המצויים בידיו, לצורך העברת הנכס על שם הקונה.

ה. מסמך סופי זה יש לשמור לצמיתות בתיק!

בהצלחה!

ההנחיות דלעיל הנן כלליות בלבד, אינן חסינות מטעויות או השמטות, אין להסתמך עליהן בביצוע או בהימנעות מביצוע פעולה כלשהי, ואין בהן כדי להחליף יעוץ משפטי.

נספחים:
א. נוסח קבלה לתשלום על חשבון מחיר הדירה.
ב. נוסח כתב קבלה לתשלום אחרון.

7. נספח א': נוסח קבלה לתשלום על חשבון מחיר הדירה:


קבלה

אני, (המוכר), מאשר בזה שקיבלתי היום, _________, בשעה _______ מאת (הקונה), סכום של _________ ₪ (במילים: __________________ שקלים חדשים) כתשלום (שני, שלישי וכו') על חשבון מכירת הדירה ברחוב _______ מספר _____ בעיר _________ הידועה כחלקה _______ בגוש _______ לפי סעיף ______ לחוזה מיום ___________.

הסכום התקבל כדלקמן:

א. במזומן: _________ ₪.

ב. בשיק מס' ______ בנק _______ ע"ס ______ ₪.

ג. בשיק בנקאי מס' ______ בנק _______ ע"ס ______ ₪.

ד. בהעברה בנקאית לחשבון המוכר מס' _______ בבנק _______ סניף ______ ע"ס __________ ₪.

צילום השיק/ים / ההעברה מצורף בזה.
ולראיה באתי על החתום:

חתימת המוכר_______________


8. נספח ב': נוסח כתב קבלה לתשלום אחרון:


אישור וקבלה שנערך ונחתם בתאריך: __________

1. אנו, הח"מ, _______ (להלן: "המוכרים") מאשרים בזה שקיבלנו היום מאת ה"ה _________ (להלן: "הקונים") סכום כולל של _______ ₪, לפי הפירוט, כדלקמן:

א. יתרת מחיר הדירה, בסך ____________ ₪.

ב. (אם התמורה נקובה בדולרים: יתרת מחיר הדירה ______ $ ארה"ב, לפי שער יציג ________ ₪ ל- 1 $, ובסה"כ __________ ₪.)

ג. פיקדון לגז בסך ________ ₪.

ד. מיסי עירייה ששולמו ע"י המוכרים עבור הקונים, בסך _______ ₪.

2. הסכום נתקבל כדלקמן:

א. במזומן: _______ ₪.

ב. בשיק בנקאי מס' _______ בנק ________ ע"ס _______ ₪.

ג. בהעברה בנקאית לחשבון המוכר מס' _____ בבנק _______ סניף _____ ע"ס ______ ₪.

ד. בשיק בנקאי מס' _____ בנק ______ ע"ס _____ ₪ משוך לפקודת עו"ד ________. סכום זה יוחזק בפיקדון בהתאם להוראות סעיף _______ לחוזה, עד לקבלת האישורים.
צילומ/י השיק/ים / ההעברה הנ"ל מצ"ב.

3. בזאת אנו, המוכרים, מאשרים שקיבלנו מהקונים את מלוא מחיר הדירה שמכרנו לקונים לפי החוזה מיום ________, דירה ברח' _________ מספר ____ בעיר: _________ הידועה כחלקה ________ בגוש ________.

4. המוכרים, מוסרים בזה את מפתחות הדירה ואת החזקה בדירה לקונים, אשר יהיו רשאים להעביר את הדירה על שמם.

5. הקונים מאשרים כי הם מקבלים בזה את מפתחות הדירה ואת החזקה בדירה לשביעות רצונם, לאחר שהדירה נבדקה היום על ידם.

6. המוכרים מאשרים בזה לעו"ד (עו"ד המוכרים) להעביר לעו"ד (עו"ד הקונים) ו/או לקונים את ייפויי הכוח הבלתי חוזרים ואת שטרי המכר החתומים שהופקדו בידיו על מנת שייעשה בהם שימוש לשם העברת הדירה על שם הקונים.

7. הקונים מאשרים בזה קבלת המסמכים:
א. ייפויי הכוח.
ב. שטרי המכר.
ג. אישור מס שבח.
ד. אישור הרשות המקומית, כולל אישור היטל השבחה, המופנה לרשם המקרקעין, בתוקף עד ליום ______.

8. המוכרים מודיעים בזה לקונים כי כתובתם לאחר מסירת החזקה בדירה היא ברח' _______.

9. הערות נוספות:

א. מצב מונים בדירה: חשמל: _____ מים: _____ גז: ______.
המוכר ישלם את החשבונות שיגיעו בגין הצריכה עד מונים אלה והקונה ישלם בגין הצריכה ממונים אלה ואילך.

ב. המוכר יעביר את פיקדון הגז ע"ש הקונה והקונה ישלם למוכר את החזר הפיקדון המגיע למוכר מחברת הגז.

ולראיה באו הצדדים על החתום:

המוכרים הקונים